Reglerne kan give myndighederne ret til at købe visse boliger før en privat køber eller træde ind i køberens sted, efter at handlen er gennemført. Det kan skabe usikkerhed og økonomiske risici for købere og sælgere og stiller samtidig særlige krav til rådgivningen.

1. Stigende priser og vanskeligere adgang til boliger

Boligpriserne i Spanien er steget markant gennem de senere år, især i byer og kystområder med stor efterspørgsel. Et begrænset udbud, investeringer i fast ejendom, turisme og spekulation har tilsammen været med til at presse priserne op.

Det har gjort det sværere for især unge og familier med lave eller mellemstore indkomster at finde en bolig, de har råd til. Derfor har man i Spanien indført tiltag, som skal lette adgangen til boliger, styrke den offentlige boligmasse og øge udbuddet af boliger til sociale formål.

2. Lovgivers mål

Som reaktion på udviklingen har den spanske lovgiver vedtaget en række tiltag, der skal sikre adgangen til en passende bolig og øge udbuddet af boliger til overkommelige priser.

Tiltagene skal samtidig styrke den offentlige boligmasse og stille flere boliger til rådighed for sociale formål. Lovgivningen giver derfor de offentlige myndigheder mulighed for at gribe ind i bestemte ejendomshandler.

3. Myndighedernes redskaber

For at nå disse mål giver lovgivningen myndighederne to centrale redskaber; muligheden for at udpege områder med et presset boligmarked (zonas residenciales tensionadas) og den lovbestemte forkøbs- og indtrædelsesret (derechos de tanteo y retracto).

Udpegningen gør det muligt at identificere områder, hvor det er særligt vanskeligt at finde en bolig til en overkommelig pris. Med forkøbs- og indtrædelsesretten kan myndighederne derimod købe bestemte boliger med forrang frem for en privat køber og lade dem indgå i den offentlige boligmasse.

4. Regionale regler

Den statslige lovgivning fastlægger den overordnede ramme, men Spaniens autonome regioner har deres egne regler om offentlig forkøbs- og indtrædelsesret. Der kan derfor være væsentlige forskelle på, hvilke boliger og handler der er omfattet, og hvor lang en frist myndighederne har til at reagere.

Valenciaregionen

Her er rettighederne reguleret i lovdekret 6/2020 (Decreto-ley 6/2020), som senere blev omdannet til lov 7/2021 (Ley 7/2021). Reglerne udvidede væsentligt de tilfælde, hvor Generalitat Valenciana kan gøre brug af forkøbs- og indtrædelsesretten.

Myndighederne kan blandt andet gribe ind ved visse overdragelser af boliger fra tvangsauktioner, salg af hele beboelsesejendomme og større ejendomshandler. Formålet er at øge den offentlige boligmasse.

Catalonien

Catalonien er en af de autonome regioner i Spanien med den mest omfattende regulering på området.

Reglerne findes først og fremmest i lovdekret 1/2015 (Decreto-ley 1/2015), som siden er blevet ændret flere gange. Lovgivningen giver Generalitat de Catalunya og visse lokale myndigheder vidtgående rettigheder til at erhverve boliger med forrang.

Rettighederne gælder navnlig boliger, der er blevet overtaget som led i en tvangsauktion, boliger ejet af store ejendomsbesiddere, visse overdragelser af hele beboelsesejendomme samt andre lovbestemte tilfælde, hvor rettighederne kan anvendes som led i den offentlige boligpolitik.

Balearerne

Her er forkøbs- og indtrædelsesretten reguleret i lov 5/2018 om boliger på Balearerne (Ley 5/2018), som senere er blevet styrket gennem flere lovændringer.

Loven giver myndighederne mulighed for i visse tilfælde at købe boliger med forrang. Reglerne skal blandt andet ses i lyset af turismens store pres på boligmarkedet og den høje efterspørgsel, som har fået boligpriserne på øerne til at stige markant.

Andalusien

Rettighederne i Andalusien er navnlig reguleret i lov 1/2010 om retten til bolig i regionen (Ley 1/2010) samt i senere lovændringer.

Rettighederne anvendes især i bestemte tilfælde vedrørende boliger med særlig beskyttelsesstatus (viviendas protegidas) samt ved andre typer handler, der er omfattet af lovgivningen. De kan samtidig gøre det muligt at lade ejendomme indgå i den offentlige boligmasse til sociale boligformål.

5. Hvad kendetegner et presset boligmarked?

Et område med et presset boligmarked er et afgrænset område, hvor det er særligt svært at finde en bolig til en overkommelig pris. Det kan skyldes høje købs- eller lejepriser og et begrænset udbud af boliger.

Ifølge den spanske boliglov 12/2023 kan et område blandt andet udpeges, hvis boligudgifterne udgør mere end 30 procent af husstandenes gennemsnitlige indkomst. Det kan også ske, hvis købs- eller lejepriserne gennem en årrække er steget væsentligt mere end forbrugerprisindekset. Det er den ansvarlige regionale myndighed, der udpeger området. Det kan være et boligkvarter, en bydel, en kommune eller et andet nærmere afgrænset område.

Udpegningen gør det muligt at iværksætte særlige tiltag, som skal forbedre adgangen til boliger.

6. Hvad indebærer forkøbs- og indtrædelsesretten?

Forkøbsretten (tanteo) er en lovbestemt ret til fortrinsvis at erhverve en bolig. Den giver en offentlig myndighed mulighed for at købe boligen på de samme vilkår, som sælgeren og den påtænkte køber har aftalt, inden handlen bliver formelt gennemført. Ejeren skal derfor på forhånd underrette myndigheden om de væsentlige vilkår for den planlagte handel. Herefter har myndigheden en lovbestemt frist til at beslutte, om den vil gøre brug af forkøbsretten.

Indtrædelsesretten (retracto) kan derimod gøres gældende, efter at handlen er gennemført. Hvis myndigheden ikke har kunnet gøre brug af forkøbsretten, fordi den ikke er blevet underrettet korrekt, eller fordi overdragelsen er sket i strid med gældende regler, kan den indtræde i køberens retsstilling. Myndigheden kan dermed erhverve boligen ved at betale den samme købesum og overtage de samme aftalevilkår.

Forkøbs- og indtrædelsesretten er således lovbestemte fortrinsrettigheder, som giver offentlige myndigheder mulighed for at gribe ind i visse boligoverdragelser med henblik på at anvende boligerne til almene formål.

7. Udfordringer og kritik af forkøbs- og indtrædelsesretten

Selv om rettighederne varetager legitime samfundshensyn, giver anvendelsen af dem også anledning til en række juridiske og praktiske udfordringer.

For det første kan reglerne skabe usikkerhed for både køber og sælger, fordi handlen først kan afsluttes, når myndigheden har besluttet, om den selv vil købe boligen på de aftalte vilkår.

Indtrædelsesretten kan desuden medføre, at en køber, som ellers har erhvervet boligen på gyldig vis, efterfølgende må overlade sin plads i handlen til myndigheden. Det skaber yderligere usikkerhed og kan tilsidesætte køberens berettigede forventning om at kunne beholde boligen.

Fra et økonomisk perspektiv kan rettighederne gøre visse ejendomsinvesteringer mindre attraktive. De kan også gøre det mere tidskrævende at gennemføre bolighandler, fordi der kommer flere administrative krav og længere sagsbehandling.

Hvor meget rettighederne betyder i praksis, afhænger i høj grad af myndighedernes økonomiske ressourcer. Selv om lovgivningen giver dem ret til at købe bestemte boliger med forrang, kræver det, at der er afsat tilstrækkelige midler til at købe ejendommene. Rettighederne anvendes derfor i visse tilfælde kun i begrænset omfang. De regionale myndigheder har desuden udpeget centraliserede organer til at administrere denne type sager.

En sådan efterfølgende indtræden kan få betydelige økonomiske konsekvenser for køberen. Når myndigheden beslutter at gøre brug af retten, kan handlen allerede være gennemført i kraft af et underskrevet notarialskøde. Køberen kan på dette tidspunkt have indbetalt det aftalte depositum (arras), afholdt notar- og registreringsomkostninger og betalt de relevante spanske skatter og afgifter, herunder overdragelsesskat (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) eller eventuelt stempelafgift (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados). Køberen kan også have optaget et boliglån og være begyndt at betale renter og andre finansieringsomkostninger.

Selv om myndigheden skal refundere købesummen og som udgangspunkt også godtgøre de nødvendige og nyttige udgifter i forbindelse med handlen, er der ikke automatisk dækning for alle de indirekte udgifter og finansieringsomkostninger, som køberen har afholdt. Køberen kan derfor ende med et økonomisk tab i en handel, hvor vedkommende i sidste ende ikke beholder ejendommen.

Ifølge artikel 1518 i den spanske civillov (Código Civil) skal den, der gør indtrædelsesretten gældende, betale købesummen tilbage og godtgøre omkostningerne ved aftalen samt andre berettigede udgifter i forbindelse med salget. Det samme gælder udgifter til ejendommen, som efter loven anses for nødvendige eller nyttige. Det følger imidlertid ikke automatisk heraf, at alle indirekte udgifter og finansieringsomkostninger dækkes. Det gælder blandt andet renter, stiftelsesomkostninger, udgifter ved indfrielse af et boliglån og andre finansieringsomkostninger. En køber, der har handlet i god tro, kan derfor stadig lide et økonomisk tab på en bolig, som vedkommende i sidste ende ikke får lov til at beholde.

Hvis myndigheden ikke dækker disse udgifter, må køberen som udgangspunkt selv afholde dem. Risikoen kan dog begrænses ved at indsætte en klausul i depositumsaftalen (contrato de arras). Klausulen kan fastslå, at sælgeren skal garantere, at myndigheden er blevet korrekt underrettet om den planlagte handel og har haft den gældende lovbestemte frist til at gøre brug af sin forkøbs- eller indtrædelsesret. Fristens længde afhænger af reglerne i den pågældende region og kan eksempelvis være 30 dage. Det kan desuden aftales, at fristen skal være udløbet, inden handlen gennemføres ved notar. Er det ikke tilfældet, skal sælgeren dække det tab og de omkostninger, som køberen påføres, hvis myndigheden efterfølgende gør brug af indtrædelsesretten.

Ønsker du yderligere oplysninger om emnet eller har du brug for rådgivning eller sparring i forbindelse med en konkret sag, er du meget velkommen til at kontakte Zafo Law.