Sprække i princippet om tinglyst beskyttelse

Der eksisterer en farlig sprække i princippet om god tro og tinglyst beskyttelse mod tredjemand, som findes i artikel 34 i den spanske lov om ejerskab og pant i fast ejendom, når ejendommen er erhvervet fra en ”frivillig arving” eller en ”tilsyneladende arving” i henhold til artikel 28 i samme lov.

Det følger af artikel 34, at enhver der i god tro erhverver en rettighed af en person, der i henhold til ejendomsregistret er tinglyst adkomsthaver og dermed berettiget til at overdrage en fast ejendom, er beskyttet mod tredjemand, når først der er sket tinglysning. Dette gælder som udgangspunkt, uanset hvilke øvrige ikke tinglyste forhold, der måtte indtræffe før og efter tinglysning, og den nye rettigheds- / adkomsthaver vil være i god tro også selvom ejendomsregistrets oplysninger ikke er korrekte.

Hermed gives den nødvendige beskyttelse af en godtroende køber af fast ejendom eller kreditor, der mod at yde et lån får tinglyst pantesikkerhed i ejendommen.

Når dette er sagt, er det nødvendigt at foretage en analyse af artikel 28 i den spanske lov om pant i fast ejendom, der bestemmer følgende:

“Tinglysning af ejerskab eller rettigheder over fast ejendom, som er erhvervet ved arv eller testamentsgave, opnår først effekt overfor tredjemand to år efter datoen for dødsfaldet, med undtagelse af arveudlægsskøde tinglyst til fordel for tvangsarvinger.”

Dette betyder med andre ord, at hvis en ejendom købes af en ”frivillig arving” eller en ”tilsyneladende arving”, så er den tinglyste sikkerhed mod tredjemand, som køber af ejendommen og købers eventuelle pantesikret kreditor, normalt ville have, midlertidig suspenderet, og begge risikerer i denne periode at miste deres ret til en tvangsarving.

Omvendt gælder at tilsvarende suspendering ikke finder sted, når ejendommen er overdraget af tvangsarvinger.

Det anbefales derfor kraftigt, at de personlige arveforhold altid undersøges i disse tilfælde.

Om tvangsarvinger fremgår i den spanske civillovbog artikel 807, at følgende personer er at anse for tvangsarvinger:

1. Børn og børnebørn i forhold til deres forældre og bedsteforældre.
2. I mangel af foranstående, forældre og bedsteforældre i forhold til deres børn og børnebørn.
3. Enkemand / enke på den måde og indenfor de rammer som angives i den spanske civillovbog.

Som en konsekvens heraf, vil der være tale om en “frivilling arving”, når der ikke er tale om en tvangsarving, som beskrevet foran, og en ”tilsyneladende arving”, når vedkommende er lykkedes med at få tinglyst arveudlægsskøde i ejendomsregister.

Det skal bemærkes, at der i Spanien ikke automatisk sker et skifte, når en person afgår ved døden, og der er ingen skifteret til at fastslå, hvem der er arvinger. I stedet er det op til arvingerne at få dokumenteret arveforholdene, og herefter gennemføres et privat skifte hos en notar, hvor man forsøger at føre bevis for de familiære relationer bedst muligt og herefter lader notaren udstede et arveudlægsskøde.

Havde afdøde ikke oprettet et testamente, må arveforholdene dokumenteres på anden vis, ligesom afdøde kan have oprettet testamente, men ikke nævnt eksistensen af alle sine tvangsarvinger. Det kan derfor være usikkert om alle tvangsarvinger bliver underrettet om et dødsfald eller et skifte, og under henvisning til artikel 28 i den spanske lov om fast ejendom er de sikret to år til at få omgjort et skifte, også selvom en ejendom allerede skulle være blevet solgt videre og pantsat.

Dermed er der grund til at lade alle alarmklokker ringe, når den tinglyste ejer af en fast ejendom har opnået sin tinglyste adkomst som arv, og der endnu ikke er gået to år fra dødsfaldet.

Når først to års fristen er udløbet, vil en godtroende aftaleerhverver være fuldt beskyttet, men indtil da risikerer man at havne i en ejendomssag mod tvangsarvingerne, uden mulighed for at beskytte sin ejendoms- eller panteret, hvor man i værste fald kan miste ejendommen til den / de tvangsarving(er), som ikke er blevet involveret i skiftet.

Det anbefales dermed, at der foretages en nøje undersøgelse af alle forhold, når ejendommen har været igennem en skifteproces forud for en overdragelse.