1. Problemer med å få tilgang til bolig

I Spania har boligprisene økt mye de siste årene, spesielt i områder der mange ønsker å bo. Lite boligtilbud, investeringer i eiendom, turisme og spekulasjon har vært viktige årsaker til denne prisøkningen.

Som følge av dette har mange mennesker, særlig unge og familier med lave eller middels inntekter, problemer med å kjøpe eller leie en bolig til en rimelig pris. Derfor har myndighetene innført ulike tiltak for å gjøre det lettere å få tilgang til bolig og for å styrke den offentlige boligmassen.

2. Lovgivers mål

For å møte denne situasjonen har lovgiver vedtatt flere tiltak. Målet er å sikre at flere får tilgang til en god bolig og å øke antallet rimelige boliger.

For å oppnå dette ønsker myndighetene å gjøre det enklere for offentlige myndigheter å gripe inn i enkelte eiendomshandler. Dette skjer blant annet gjennom å erklære pressområder på boligmarkedet og ved å bruke forkjøpsrett og løsningsrett.

3. Verktøyene som brukes for å nå disse målene

De viktigste tiltakene er erklæring av pressområder på boligmarkedet og bruk av forkjøpsrett og løsningsrett.

Pressområder gjør det mulig å finne områder der det er spesielt vanskelig å få tak i en bolig. Forkjøpsrett og løsningsrett gir offentlige myndigheter mulighet til å kjøpe bestemte boliger før andre kjøpere. Boligene kan deretter legges til den offentlige boligmassen og brukes til sosiale formål.

4. Regulering i de autonome regionene

Selv om den statlige lovgivningen fastsetter de generelle reglene, har de autonome regionene laget sine egne regler om forkjøpsrett og løsningsrett. Det finnes derfor viktige forskjeller mellom regionene.

Valencia

I Valencia er disse rettighetene regulert i dekretlov 6/2020, som senere ble til lov 7/2021. Denne loven utvider tilfellene der Generalitat Valenciana kan bruke forkjøpsrett og løsningsrett.

Reglene gjør det mulig for myndighetene å gripe inn i enkelte boligsalg, særlig når boligene kommer fra tvangsauksjoner, salg av hele bygninger eller store eiendomstransaksjoner. Målet er å øke den offentlige boligmassen.

Catalonia

Catalonia er en av regionene som har utviklet disse reglene mest.

Reglene finnes hovedsakelig i dekretlov 1/2015, som senere er endret flere ganger. Loven gir Generalitat og enkelte lokale myndigheter omfattende rett til å kjøpe boliger før andre kjøpere.

Disse rettighetene gjelder særlig boliger fra tvangsauksjoner, boliger som eies av store boligeiere, salg av hele bygninger og andre tilfeller som er knyttet til offentlig boligpolitikk.

Balearene

På Balearene er forkjøpsrett og løsningsrett regulert i lov 5/2018 om bolig på Balearene, som senere er blitt styrket gjennom flere lovendringer.

Loven gjør det mulig for myndighetene å kjøpe bestemte boliger før andre når det er nødvendig for å beskytte tilgangen til bolig. Dette er spesielt viktig på Balearene, der turisme og høy etterspørsel har ført til store prisøkninger på boligmarkedet.

Andalucía

I Andalucía er disse rettighetene hovedsakelig regulert i lov 1/2010 om retten til bolig i Andalucía, samt senere lovendringer.

Reglene brukes særlig for beskyttede boliger og andre tilfeller som er fastsatt i loven. De gjør det også mulig å legge boliger til den offentlige boligmassen for bruk i sosiale boligtiltak.

5. Hva er et pressområde på boligmarkedet?

Et pressområde på boligmarkedet er et område der det er spesielt vanskelig å få tak i en bolig. Dette skyldes høye priser på kjøp eller leie og et lite boligtilbud.

Lov 12/2023 om retten til bolig gjør det mulig å erklære et område som et pressområde når visse objektive kriterier er oppfylt. For eksempel kan dette være når boligkostnadene er høyere enn 30 % av den gjennomsnittlige husholdningsinntekten, eller når boligprisene har økt mye mer enn konsumprisindeksen (KPI).

Det er de autonome regionene som avgjør om et område skal erklæres som et pressområde. Når dette skjer, kan de innføre spesielle tiltak for å gjøre det lettere å få tilgang til bolig.

Et pressområde kan være et nabolag, et bestemt område eller til og med en hel by.

6. Hva er forkjøpsrett og løsningsrett?

Forkjøpsrett (tanteo) er en rett som gir offentlige myndigheter mulighet til å kjøpe en bolig før salget blir endelig gjennomført. Myndighetene kan kjøpe boligen på de samme vilkårene som selger og kjøper har avtalt.

For at dette skal være mulig, må eieren på forhånd informere myndighetene om de viktigste vilkårene for salget. Deretter får myndighetene en frist til å bestemme om de vil bruke forkjøpsretten eller ikke.

Løsningsrett (retracto) brukes etter at boligen allerede er solgt. Hvis myndighetene ikke kunne bruke forkjøpsretten fordi de ikke fikk riktig informasjon, eller fordi salget ikke fulgte lovens regler, kan de overta kjøperens plass. Da kjøper de boligen til samme pris og på de samme vilkårene som i den opprinnelige avtalen.

Forkjøpsrett og løsningsrett er derfor regler som gir offentlige myndigheter mulighet til å kjøpe bestemte boliger før eller etter et salg, slik at boligene kan brukes til formål som er til nytte for samfunnet.

7. Problemer og kritikk av forkjøpsrett og løsningsrett

Selv om disse reglene har som mål å beskytte allmennhetens interesser, fører de også til flere juridiske og praktiske utfordringer.

For det første kan de skape usikkerhet for både kjøpere og selgere. Salget kan bli forsinket mens myndighetene vurderer om de vil bruke forkjøpsretten.

Løsningsrett kan også skape usikkerhet. Selv om kjøperen har kjøpt boligen på en lovlig måte, kan myndighetene senere overta kjøpet dersom vilkårene for løsningsrett er oppfylt.

Fra et økonomisk perspektiv kan disse rettighetene gjøre enkelte eiendomsinvesteringer mindre attraktive. De kan også gjøre salgsprosessen tregere fordi det kreves flere administrative prosedyrer og lengre behandlingstid.

Hvor godt disse reglene fungerer i praksis, avhenger også av om offentlige myndigheter har nok penger. Selv om loven gir dem rett til å kjøpe bestemte boliger, må de ha økonomiske midler til å gjennomføre kjøpet. Derfor blir forkjøpsrett og løsningsrett ikke alltid brukt i praksis.

Det er også verdt å nevne at flere regionale myndigheter har opprettet sentraliserte organer som har ansvar for å behandle og administrere disse sakene.

I tillegg kan bruk av løsningsrett få store økonomiske konsekvenser for kjøperen.

Når myndighetene velger å bruke løsningsretten, kan boligsalget allerede være gjennomført med offentlig skjøte. Kjøperen kan da allerede ha betalt depositum, notarhonorar, kostnader til tinglysing, skatter (som ITP eller AJD) og kanskje også tatt opp et boliglån og begynt å betale renter og andre kostnader.

Myndighetene skal betale tilbake kjøpesummen og vanligvis også nødvendige kostnader knyttet til kjøpet. Men de dekker ikke alltid alle indirekte kostnader eller utgifter til boliglånet. Derfor kan kjøperen tape penger, selv om kjøpet ble gjort i god tro.

Etter artikkel 1518 i den spanske sivilloven (Código Civil) skal den som bruker løsningsrett betale tilbake kjøpesummen, kostnadene ved kjøpsavtalen og andre lovlige utgifter knyttet til salget. Vedkommende skal også dekke nødvendige og nyttige utgifter til eiendommen.

Likevel blir ikke kostnader som renter på boliglån, etableringsgebyrer, gebyrer ved avslutning av lånet eller andre finansielle kostnader alltid dekket. Det samme gjelder i enkelte tilfeller kostnader til notar og tinglysing. Dette kan føre til et økonomisk tap for kjøperen.

Hvis myndighetene ikke dekker disse kostnadene, må kjøperen betale dem selv.

Denne situasjonen kan likevel forebygges. En mulig løsning er å ta inn en klausul i kjøpekontrakten (arrasavtalen). Klausulen kan fastsette at selger bekrefter at myndighetene er blitt varslet om salget, at de har hatt den lovbestemte fristen på 30 dager til å bruke forkjøpsrett eller løsningsrett, og at denne fristen er utløpt når den endelige kjøpekontrakten blir signert. Dersom dette ikke er tilfelle, kan klausulen fastsette at selgeren må dekke kjøperens økonomiske tap og andre kostnader som oppstår dersom myndighetene senere bruker løsningsretten.