Dansk
English
Det följer av artikel 34 att den som i god tro förvärvar en rättighet från en person som enligt fastighetsregistret är registrerad ägare, och därmed berättigad att överföra en fastighet, skyddas mot tredje part när registreringen har skett. Detta gäller i princip, oavsett vilka andra oregistrerade förhållanden som kan inträffa före och efter registrering, och den nya ägaren kommer att vara i god tro även om fastighetsregistrets uppgifter inte är korrekta.
Detta ger det nödvändiga skyddet för en godtroende köpare av en fastighet, eller borgenär som i utbyte mot ett hypoteklån får en registrerad pantsättning på fastigheten.
Med detta sagt är det nödvändigt att göra en analys av artikel 28 i den spanska fastighetslagen, som fastställer följande:
”Registrering av ägarskap eller rättigheter över fastigheter, som förvärvats genom arv eller testamentegåva, träder i kraft gentemot en tredje part först två år efter dödsdatumet, med undantag för arvshandlingar som registrerats till förmån för bröstarvingar.”
Detta innebär, med andra ord, att om en fastighets köps av en ”frivillig arving” eller en ”uppenbar arving”, så är lagfartsskyddet mot en tredje part som köper fastigheten, och köparens eventuella hypotekssäkrade borgenär, normalt tillfälligt upphävd, och båda riskerar under denna period att förlora sin rättighet till en bröstarvinge.
Omvänt sker motsvarande upphävning inte när fastigheten har överförts av bröstarvingar.
Det rekommenderas därför starkt att personliga arvsförhållanden alltid undersöks i dessa fall.
I artikel 807 i den spanska civillagen fastställs det att följande personer ska betraktas som bröstarvingar:
- Barn och barnbarn i förhållande till sina föräldrar och farföräldrar.
- I avsaknad av ovanstående, föräldrar och farföräldrar i förhållande till sina barn och barnbarn.
- Änkling på det sätt och inom ramen som anges i den spanska civillagen.
Som en konsekvens kommer det att vara tal om en ”frivillig arvinge” när det inte finns någon bröstarvinge, enligt beskrivningen ovan, och en ”uppenbar arvinge” när personen i fråga har lyckats få en registrerad arvshandling i fastighetsregistret.
Om den avlidne inte hade upprättat ett testamente måste arvsvillkoren dokumenteras på ett annat sätt, såväl som att den avlidne kan ha upprättat ett testamente men inte nämnt förekomsten av alla bröstarvingar. Det kan därför vara osäkert om alla bröstarvingar underättas om ett dödsfall eller ett testamente, och med hänvisning till artikel 28 i den spanska fastighetslagen garanteras de därför två år för att få omgjort ett skifte, även om en fastighet redan skulle blivit återsåld och pantsatt.
Det finns därför anledning att ringa alla larmklockor när den registrerade ägaren av en fastighet har förvärvt fastigheten genom ett arv, och det ännu inte har gått två år sedan dödsfallet.
Först när tvåårsperioden har löpt ut kommer den godtroende förvärvaren att vara helt skyddad, men fram till dess riskerar man att hamna i ett fastighetsärende mot eventuella bröstarvingar, utan möjlighet att skydda sin fastighets- eller panträtt, och där man i värsta fall kan förlora fastigheten till den/de bröstarvinge(ar) som inte har varit inblandade i skiftet.
Det rekommenderas därför att en noggrann undersökning av alla villkor görs när fastigheten har genomgått ett skifte före överföringen.