1. Problematiken kring bristen av bostäder

I Spanien har bostadspriserna stigit avsevärt under de senaste åren, särskilt i centrala områden där efterfrågan är hög. Ett begränsat bostadsutbud, omfattande fastighetsinvesteringar och turism har sammantaget bidragit till denna prisutveckling.

Som en följd av detta har många människor, särskilt unga vuxna samt hushåll med låga eller medelhöga inkomster, fått allt svårare att få tillgång till en bostad till rimliga villkor. Situationen har lett till att lagstiftaren och de offentliga myndigheterna har infört olika åtgärder för att förbättra tillgången till bostäder och stärka det offentliga bostadsbeståndet.

2. Vidtagna åtgärder verktyg för att uppnå dessa mål

Mot denna bakgrund har lagstiftaren alltså antagit ett flertal åtgärder i syfte att säkerställa rätten till en värdig bostad och öka utbudet av prisvärda bostäder. Lagstiftaren har på så sätt velat stärka de offentliga myndigheternas möjligheter att ingripa i vissa fastighetstransaktioner.

De viktigaste instrument som lagstiftaren har infört är möjligheten att utpeka områden med hög efterfrågan på bostäder samt reglerna om förköps- och återköpsrätt. Genom att identifiera områden där tillgången till bostäder är särskilt begränsad kan myndigheterna rikta särskilda bostadspolitiska åtgärder till dessa områden. Förköps- och återköpsrätten ger samtidigt myndigheterna möjlighet att med företräde förvärva vissa bostäder för att införliva dem i det offentliga bostadsbeståndet och använda dem för sociala ändamål.

3. Reglering i de autonoma regionerna

Även om den statliga lagstiftningen anger den övergripande rättsliga ramen har de autonoma regionerna antagit egna regler om förköps- och återköpsrätt, vilka skiljer sig åt både när det gäller omfattning och tillämpningsområde.

Valencia

I Valencia regleras dessa rättigheter genom lagdekret 6/2020, som senare omvandlades till lag 7/2021. Genom denna reglering har de situationer där den regionala regeringen kan utöva förköps- och återköpsrätt utvidgats avsevärt.

Den valencianska lagstiftningen ger myndigheterna möjlighet att ingripa vid vissa överlåtelser av bostäder, särskilt sådana som följer av utmätningar, försäljningar av hela fastighetsbestånd eller större fastighetstransaktioner, i syfte att utöka det offentliga bostadsbeståndet.

Katalonien

Katalonien är en av de autonoma regioner som har utvecklat regleringen längst. Bestämmelserna återfinns huvudsakligen i lagdekret 1/2015, som därefter har ändrats vid flera tillfällen. Lagstiftningen ger myndigheten Generalitat de Catalunya samt vissa lokala myndigheter omfattande förköps- och återköpsrättigheter. Dessa rättigheter gäller bland annat bostäder som härrör från utmätningar, bostäder som ägs av större fastighetsägare, vissa fastighetsöverlåtelser samt andra situationer som omfattas av den offentliga bostadspolitiken.

Balearerna

På Balearerna regleras förköps- och återköpsrätten genom lag 5/2018 om bostäder på Balearerna, vilken därefter har förstärkts genom flera lagändringar. Regleringen gör det möjligt för myndigheterna att med företräde förvärva vissa bostäder när det finns ett särskilt behov av att skydda tillgången till bostäder, framför allt i områden där turismtrycket och den höga efterfrågan har lett till kraftiga prisökningar.

Andalusien

I Andalusien regleras dessa rättigheter huvudsakligen genom lag 1/2010 om rätten till bostad i Andalusien samt senare lagändringar. Reglerna är framför allt inriktade på subventionerade bostäder och andra särskilt reglerade situationer och möjliggör även att bostäder införlivas i det offentliga bostadsbeståndet, för sociala bostadspolitiska ändamål.

4. Vad är ett område med hög efterfrågan på bostäder?

Ett område med hög efterfrågan på bostäder är ett geografiskt område där det råder särskilt stora svårigheter att få tillgång till en bostad till följd av höga köp- eller hyrespriser i kombination med ett begränsat utbud.

Enligt lag 12/2023 om rätten till bostad kan ett område klassificeras som ett område med ansträngd bostadsmarknad när vissa objektiva kriterier är uppfyllda. Detta kan till exempel vara fallet om hushållens bostadskostnader överstiger 30 procent av den genomsnittliga inkomsten eller om bostadspriserna har ökat väsentligt mer än konsumentprisindex (KPI). Beslut om sådan klassificering fattas av de autonoma regionerna och medför att särskilda bostadspolitiska åtgärder kan tillämpas.

Ett sådant område kan omfatta ett kvarter, en stadsdel, en kommun eller i vissa fall en hel stad.

5. Vad innebär förköps- och återköpsrätt?

Förköpsrätten innebär att den offentliga förvaltningen har rätt att förvärva en bostad på samma villkor som avtalats mellan säljaren och köparen innan överlåtelsen fullbordas. Fastighetsägaren är därför skyldig att i förväg underrätta myndigheten om de huvudsakliga villkoren för försäljningen och ge myndigheten möjlighet att inom den lagstadgade tidsfristen besluta om den vill utöva sin rätt.

Återköpsrätten aktualiseras däremot först efter det att överlåtelsen har genomförts. Om myndigheten inte har kunnat utöva förköpsrätten därför att den inte har underrättats på korrekt sätt eller därför att överlåtelsen har skett i strid med lagens bestämmelser, kan myndigheten träda in i köparens ställning och förvärva bostaden genom att betala samma pris och överta samma villkor som den ursprungliga köparen.

Det rör sig således om rättsliga instrument som gör det möjligt för myndigheterna att ingripa i vissa bostadsöverlåtelser för att säkerställa att bostäder kan användas för allmännyttiga och sociala ändamål.

6. Problem och kritik mot förköps- och återköpsrätten

Även om dessa rättsliga instrument syftar till att tillgodose ett legitimt samhällsintresse medför de även ett antal juridiska och praktiska utmaningar.

För det första kan reglerna skapa en viss rättsosäkerhet för både köpare och säljare, eftersom fastighetsöverlåtelsen kan fördröjas eller bli osäker under den tid då myndigheten tar ställning till om den avser att utöva sin förköpsrätt. Vidare kan återköpsrätten innebära att en köpare, trots att denne giltigt har förvärvat fastigheten, i efterhand ersätts av den offentliga förvaltningen. Detta kan skapa osäkerhet på fastighetsmarknaden och påverka förutsebarheten i fastighetstransaktioner.

Ur ett ekonomiskt perspektiv kan förekomsten av dessa rättigheter minska attraktionskraften för vissa fastighetsinvesteringar och hämma omsättningen på bostadsmarknaden genom att de administrativa förfarandena blir mer omfattande och transaktionerna tar längre tid att genomföra.

Den praktiska effektiviteten hos dessa mekanismer är dessutom i stor utsträckning beroende av de offentliga myndigheternas ekonomiska resurser. Även om lagstiftningen ger myndigheterna rätt att med företräde förvärva vissa bostäder kräver ett faktiskt utövande av denna rätt att tillräckliga budgetmedel finns tillgängliga. I flera autonoma regioner har därför särskilda offentliga organ utsetts för att administrera dessa rättigheter, men den praktiska användningen är fortfarande beroende av tillgängliga ekonomiska resurser.

Utövandet av förköps- eller återköpsrätten kan också få betydande ekonomiska konsekvenser för köparen. Det kan inträffa att den offentliga förvaltningen beslutar att utöva sin rätt först efter det att köpet har formaliserats genom en notariell köpehandling och köparen redan har betalat handpenning, notarie- och registreringskostnader, tillämpliga skatter – såsom fastighetsöverlåtelseskatt eller, i förekommande fall, stämpelskatt – samt dessutom upptagit ett hypotekslån och påbörjat betalningen av räntor och andra finansieringskostnader.

Även om myndigheten är skyldig att återbetala köpeskillingen och i regel även ersätta nödvändiga och nyttiga kostnader som uppkommit med anledning av köpet finns det ingen automatisk skyldighet att ersätta samtliga indirekta kostnader eller finansiella utgifter som köparen har haft. Köparen kan därför drabbas av en ekonomisk förlust till följd av en transaktion som denne i slutändan inte får behålla.

Enligt artikel 1518 i den spanska civillagen ska den som utövar återköpsrätten återbetala köparen köpeskillingen, avtalskostnaderna samt andra berättigade utgifter som hänför sig till försäljningen, liksom nödvändiga och nyttiga kostnader som lagts ned på fastigheten. Däremot omfattas inte alltid kostnader hänförliga till hypotekslån, såsom räntor, uppläggningsavgifter eller andra finansieringskostnader, och inte heller samtliga notarie- och registreringskostnader. En köpare som har agerat i god tro riskerar därför att ändå drabbas av en ekonomisk skada.

Om myndigheten inte ersätter dessa kostnader får köparen själv bära dem. Situationen kan dock förebyggas genom lämpliga avtalsbestämmelser. För att minska denna risk kan parterna införa en särskild klausul i handpenningavtalet där säljaren garanterar att den behöriga myndigheten har underrättats om den planerade överlåtelsen, att den lagstadgade fristen – normalt 30 dagar – för att utöva förköpsrätten har löpt ut innan köpet fullföljs och att ingen förköpsrätt längre kan göras gällande. Om dessa förutsättningar inte är uppfyllda bör säljaren ansvara för de kostnader och den skada som köparen lider till följd av att myndigheten utövar sin rätt.

Ni är varmt välkomna att kontakta oss för mer information.