I Spania har boligprisene \u00f8kt mye de siste \u00e5rene, spesielt i omr\u00e5der der mange \u00f8nsker \u00e5 bo. Lite boligtilbud, investeringer i eiendom, turisme og spekulasjon har v\u00e6rt viktige \u00e5rsaker til denne pris\u00f8kningen.<\/p>\n\n\n\n
Som f\u00f8lge av dette har mange mennesker, s\u00e6rlig unge og familier med lave eller middels inntekter, problemer med \u00e5 kj\u00f8pe eller leie en bolig til en rimelig pris. Derfor har myndighetene innf\u00f8rt ulike tiltak for \u00e5 gj\u00f8re det lettere \u00e5 f\u00e5 tilgang til bolig og for \u00e5 styrke den offentlige boligmassen.<\/p>\n\n\n\n
For \u00e5 m\u00f8te denne situasjonen har lovgiver vedtatt flere tiltak. M\u00e5let er \u00e5 sikre at flere f\u00e5r tilgang til en god bolig og \u00e5 \u00f8ke antallet rimelige boliger.<\/p>\n\n\n\n
For \u00e5 oppn\u00e5 dette \u00f8nsker myndighetene \u00e5 gj\u00f8re det enklere for offentlige myndigheter \u00e5 gripe inn i enkelte eiendomshandler. Dette skjer blant annet gjennom \u00e5 erkl\u00e6re pressomr\u00e5der p\u00e5 boligmarkedet og ved \u00e5 bruke forkj\u00f8psrett og l\u00f8sningsrett.<\/p>\n\n\n\n
De viktigste tiltakene er erkl\u00e6ring av pressomr\u00e5der p\u00e5 boligmarkedet og bruk av forkj\u00f8psrett og l\u00f8sningsrett.<\/p>\n\n\n\n
Pressomr\u00e5der gj\u00f8r det mulig \u00e5 finne omr\u00e5der der det er spesielt vanskelig \u00e5 f\u00e5 tak i en bolig. Forkj\u00f8psrett og l\u00f8sningsrett gir offentlige myndigheter mulighet til \u00e5 kj\u00f8pe bestemte boliger f\u00f8r andre kj\u00f8pere. Boligene kan deretter legges til den offentlige boligmassen og brukes til sosiale form\u00e5l.<\/p>\n\n\n\n
Selv om den statlige lovgivningen fastsetter de generelle reglene, har de autonome regionene laget sine egne regler om forkj\u00f8psrett og l\u00f8sningsrett. Det finnes derfor viktige forskjeller mellom regionene.<\/p>\n\n\n\n
Valencia<\/strong><\/p>\n\n\n\n I Valencia er disse rettighetene regulert i dekretlov 6\/2020, som senere ble til lov 7\/2021. Denne loven utvider tilfellene der Generalitat Valenciana kan bruke forkj\u00f8psrett og l\u00f8sningsrett.<\/p>\n\n\n\n Reglene gj\u00f8r det mulig for myndighetene \u00e5 gripe inn i enkelte boligsalg, s\u00e6rlig n\u00e5r boligene kommer fra tvangsauksjoner, salg av hele bygninger eller store eiendomstransaksjoner. M\u00e5let er \u00e5 \u00f8ke den offentlige boligmassen.<\/p>\n\n\n\n Catalonia<\/strong><\/p>\n\n\n\n Catalonia er en av regionene som har utviklet disse reglene mest.<\/p>\n\n\n\n Reglene finnes hovedsakelig i dekretlov 1\/2015, som senere er endret flere ganger. Loven gir Generalitat og enkelte lokale myndigheter omfattende rett til \u00e5 kj\u00f8pe boliger f\u00f8r andre kj\u00f8pere.<\/p>\n\n\n\n Disse rettighetene gjelder s\u00e6rlig boliger fra tvangsauksjoner, boliger som eies av store boligeiere, salg av hele bygninger og andre tilfeller som er knyttet til offentlig boligpolitikk.<\/p>\n\n\n\n Balearene<\/strong><\/p>\n\n\n\n P\u00e5 Balearene er forkj\u00f8psrett og l\u00f8sningsrett regulert i lov 5\/2018 om bolig p\u00e5 Balearene, som senere er blitt styrket gjennom flere lovendringer.<\/p>\n\n\n\n Loven gj\u00f8r det mulig for myndighetene \u00e5 kj\u00f8pe bestemte boliger f\u00f8r andre n\u00e5r det er n\u00f8dvendig for \u00e5 beskytte tilgangen til bolig. Dette er spesielt viktig p\u00e5 Balearene, der turisme og h\u00f8y ettersp\u00f8rsel har f\u00f8rt til store pris\u00f8kninger p\u00e5 boligmarkedet.<\/p>\n\n\n\n Andaluc\u00eda<\/strong><\/p>\n\n\n\n I Andaluc\u00eda er disse rettighetene hovedsakelig regulert i lov 1\/2010 om retten til bolig i Andaluc\u00eda, samt senere lovendringer.<\/p>\n\n\n\n Reglene brukes s\u00e6rlig for beskyttede boliger og andre tilfeller som er fastsatt i loven. De gj\u00f8r det ogs\u00e5 mulig \u00e5 legge boliger til den offentlige boligmassen for bruk i sosiale boligtiltak.<\/p>\n\n\n\n Et pressomr\u00e5de p\u00e5 boligmarkedet er et omr\u00e5de der det er spesielt vanskelig \u00e5 f\u00e5 tak i en bolig. Dette skyldes h\u00f8ye priser p\u00e5 kj\u00f8p eller leie og et lite boligtilbud.<\/p>\n\n\n\n Lov 12\/2023 om retten til bolig gj\u00f8r det mulig \u00e5 erkl\u00e6re et omr\u00e5de som et pressomr\u00e5de n\u00e5r visse objektive kriterier er oppfylt. For eksempel kan dette v\u00e6re n\u00e5r boligkostnadene er h\u00f8yere enn 30 % av den gjennomsnittlige husholdningsinntekten, eller n\u00e5r boligprisene har \u00f8kt mye mer enn konsumprisindeksen (KPI).<\/p>\n\n\n\n Det er de autonome regionene som avgj\u00f8r om et omr\u00e5de skal erkl\u00e6res som et pressomr\u00e5de. N\u00e5r dette skjer, kan de innf\u00f8re spesielle tiltak for \u00e5 gj\u00f8re det lettere \u00e5 f\u00e5 tilgang til bolig.<\/p>\n\n\n\n Et pressomr\u00e5de kan v\u00e6re et nabolag, et bestemt omr\u00e5de eller til og med en hel by.<\/p>\n\n\n\n Forkj\u00f8psrett (tanteo<\/em>) er en rett som gir offentlige myndigheter mulighet til \u00e5 kj\u00f8pe en bolig f\u00f8r salget blir endelig gjennomf\u00f8rt. Myndighetene kan kj\u00f8pe boligen p\u00e5 de samme vilk\u00e5rene som selger og kj\u00f8per har avtalt.<\/p>\n\n\n\n For at dette skal v\u00e6re mulig, m\u00e5 eieren p\u00e5 forh\u00e5nd informere myndighetene om de viktigste vilk\u00e5rene for salget. Deretter f\u00e5r myndighetene en frist til \u00e5 bestemme om de vil bruke forkj\u00f8psretten eller ikke.<\/p>\n\n\n\n L\u00f8sningsrett (retracto<\/em>) brukes etter at boligen allerede er solgt. Hvis myndighetene ikke kunne bruke forkj\u00f8psretten fordi de ikke fikk riktig informasjon, eller fordi salget ikke fulgte lovens regler, kan de overta kj\u00f8perens plass. Da kj\u00f8per de boligen til samme pris og p\u00e5 de samme vilk\u00e5rene som i den opprinnelige avtalen.<\/p>\n\n\n\n Forkj\u00f8psrett og l\u00f8sningsrett er derfor regler som gir offentlige myndigheter mulighet til \u00e5 kj\u00f8pe bestemte boliger f\u00f8r eller etter et salg, slik at boligene kan brukes til form\u00e5l som er til nytte for samfunnet.<\/p>\n\n\n\n Selv om disse reglene har som m\u00e5l \u00e5 beskytte allmennhetens interesser, f\u00f8rer de ogs\u00e5 til flere juridiske og praktiske utfordringer.<\/p>\n\n\n\n For det f\u00f8rste kan de skape usikkerhet for b\u00e5de kj\u00f8pere og selgere. Salget kan bli forsinket mens myndighetene vurderer om de vil bruke forkj\u00f8psretten.<\/p>\n\n\n\n L\u00f8sningsrett kan ogs\u00e5 skape usikkerhet. Selv om kj\u00f8peren har kj\u00f8pt boligen p\u00e5 en lovlig m\u00e5te, kan myndighetene senere overta kj\u00f8pet dersom vilk\u00e5rene for l\u00f8sningsrett er oppfylt.<\/p>\n\n\n\n Fra et \u00f8konomisk perspektiv kan disse rettighetene gj\u00f8re enkelte eiendomsinvesteringer mindre attraktive. De kan ogs\u00e5 gj\u00f8re salgsprosessen tregere fordi det kreves flere administrative prosedyrer og lengre behandlingstid.<\/p>\n\n\n\n Hvor godt disse reglene fungerer i praksis, avhenger ogs\u00e5 av om offentlige myndigheter har nok penger. Selv om loven gir dem rett til \u00e5 kj\u00f8pe bestemte boliger, m\u00e5 de ha \u00f8konomiske midler til \u00e5 gjennomf\u00f8re kj\u00f8pet. Derfor blir forkj\u00f8psrett og l\u00f8sningsrett ikke alltid brukt i praksis.<\/p>\n\n\n\n Det er ogs\u00e5 verdt \u00e5 nevne at flere regionale myndigheter har opprettet sentraliserte organer som har ansvar for \u00e5 behandle og administrere disse sakene.<\/p>\n\n\n\n I tillegg kan bruk av l\u00f8sningsrett f\u00e5 store \u00f8konomiske konsekvenser for kj\u00f8peren.<\/p>\n\n\n\n N\u00e5r myndighetene velger \u00e5 bruke l\u00f8sningsretten, kan boligsalget allerede v\u00e6re gjennomf\u00f8rt med offentlig skj\u00f8te. Kj\u00f8peren kan da allerede ha betalt depositum, notarhonorar, kostnader til tinglysing, skatter (som ITP eller AJD) og kanskje ogs\u00e5 tatt opp et boligl\u00e5n og begynt \u00e5 betale renter og andre kostnader.<\/p>\n\n\n\n Myndighetene skal betale tilbake kj\u00f8pesummen og vanligvis ogs\u00e5 n\u00f8dvendige kostnader knyttet til kj\u00f8pet. Men de dekker ikke alltid alle indirekte kostnader eller utgifter til boligl\u00e5net. Derfor kan kj\u00f8peren tape penger, selv om kj\u00f8pet ble gjort i god tro.<\/p>\n\n\n\n Etter artikkel 1518 i den spanske sivilloven (C\u00f3digo Civil) skal den som bruker l\u00f8sningsrett betale tilbake kj\u00f8pesummen, kostnadene ved kj\u00f8psavtalen og andre lovlige utgifter knyttet til salget. Vedkommende skal ogs\u00e5 dekke n\u00f8dvendige og nyttige utgifter til eiendommen.<\/p>\n\n\n\n Likevel blir ikke kostnader som renter p\u00e5 boligl\u00e5n, etableringsgebyrer, gebyrer ved avslutning av l\u00e5net eller andre finansielle kostnader alltid dekket. Det samme gjelder i enkelte tilfeller kostnader til notar og tinglysing. Dette kan f\u00f8re til et \u00f8konomisk tap for kj\u00f8peren.<\/p>\n\n\n\n Hvis myndighetene ikke dekker disse kostnadene, m\u00e5 kj\u00f8peren betale dem selv.<\/p>\n\n\n\n Denne situasjonen kan likevel forebygges. En mulig l\u00f8sning er \u00e5 ta inn en klausul i kj\u00f8pekontrakten (arrasavtalen). Klausulen kan fastsette at selger bekrefter at myndighetene er blitt varslet om salget, at de har hatt den lovbestemte fristen p\u00e5 30 dager til \u00e5 bruke forkj\u00f8psrett eller l\u00f8sningsrett, og at denne fristen er utl\u00f8pt n\u00e5r den endelige kj\u00f8pekontrakten blir signert. Dersom dette ikke er tilfelle, kan klausulen fastsette at selgeren m\u00e5 dekke kj\u00f8perens \u00f8konomiske tap og andre kostnader som oppst\u00e5r dersom myndighetene senere bruker l\u00f8sningsretten.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" 1. Problemer med \u00e5 f\u00e5 tilgang til bolig I Spania har boligprisene \u00f8kt mye de siste \u00e5rene, spesielt i omr\u00e5der der mange \u00f8nsker \u00e5 bo. Lite boligtilbud, investeringer i eiendom, turisme og spekulasjon har v\u00e6rt viktige \u00e5rsaker til denne pris\u00f8kningen. Som f\u00f8lge av dette har mange mennesker, s\u00e6rlig unge og familier med lave eller middels […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":13281,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[104],"tags":[],"class_list":["post-13888","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-privat"],"yoast_head":"\n5. Hva er et pressomr\u00e5de p\u00e5 boligmarkedet?<\/h3>\n\n\n\n
6. Hva er forkj\u00f8psrett og l\u00f8sningsrett?<\/h3>\n\n\n\n
7. Problemer og kritikk av forkj\u00f8psrett og l\u00f8sningsrett<\/h3>\n\n\n\n